Erateed avalikus teedevõrgus
Esmalt tuleks küsida, kuidas on juhtunud nii, et avaliku funktsiooniga tee on erakätes.
Põhimõtteliselt saab eristada viit põhilist olukorda:
- Tee on kogu aeg olnud avaliku funktsiooniga, erakätesse on sattunud tagastamise või erastamise protsessis. Vanadel kaartidel erateena märgitutel on olnud servituudid (isegi ka kirjutamata reeglid), mis võimaldasid teed kasutada mõistliku koormusega. Tollased koormused ei olnud võrreldavad tänastega. Maareformis aga tagastati maa ilma lisaõiguste ja kohustusteta, unustati tasumata hüpoteegid (laenud) aga ka kohustused (servituudid kellegi teise kasuks). Ilmselt tegu maakorralduse (KOV) veaga, kas vanades piirides tagastamisel arvestamata väljakujunenud teedevõrguga, või on sel teel formeeritud maaüksused, millel puudub juurdepääs avalikele teedele. Osadel juhtumitel on aga enne 2MS tegelik maakasutus (tee asukoht ja kasutusrežiim) erinenud kaardist, mille alusel tagastamine toimus, ka on võimalik, et probleem tuleneb ebatäpsest kaardist. Anekdootliku variandina saab lisada ka selle, et tagastatud on kaardi alusel ja piiripunktid on looduses kätte näidatud, kuid mõõdistus koordinaatide ja reeperitega sidumata. Teekasutus on tuginenud külaühiskonna koostööl, kuid mitmete protsesside koosmõjuna on maaomand siirdunud külaga väheseotud isikutele kes kasutavad ära reformiprotsessi väärtõlgendusi ja suudavad “osta” endale piisavad õigused.
- Tee on ehitatud arendaja poolt (reeglina tugineb arendus detailplaneeringule), mõnel juhul juba algse leppega et tee antakse üle kohalikule omavalitsusele, mõnel juhul on see vajadus ilmnenud hiljem. Pahatihti on arendaja aga läinud pankrotti ning pankrotihaldur müüb tee kinnistut ja ei kohalikud elanikud ega vald ei soovi seda osta kuna kõik eeldavad, et peaksid selle saama tasuta. Tänaseks on probleemi mõistetud ja teedele planeeritud maaüksuste ulatuses on sõlmitud lepingud, mis peaksid tagama, et pankroti korral vastav tee automaatselt KOV omandisse liiguks (näiteks, maa üleandmise ja arendaja hoonestusõigusena). Kuid liiga palju on veel selliseid objekte, kus vastavad lepingud arendajaga on tegemata. KOV loodab need teed saada tasuta endale, kuid eraomanik (kes tee on pankrotihaldurilt mitte liiga suure raha eest ostnud) on teinud ka investeeringuid vähemalt hoolduseks ja hädapäraseks remondiks. Jah, on võimalik et arendaja on teedesse investeeritud raha saanud kätte müües krunte, kuid on ka juhtumeid, kus osa krunte ongi müümata jäänud. Samas, võib ka vald protsesse venitada kui arendaja ei esita korrektset ehitusdokumentatsiooni – paraku ka see probleem on tihti valla enda põhjustatud puuduliku ehitusjärelevalvega. Üks võimalus uute probleemide vältimiseks oleks see, kui pankrotipesast detailplaneeringu tee-ehituse kohustusega maaüksuse müük toimuks ainult koos tee planeeringu ja projektikohase väljaehitamise kohustusega – sel juhul ilmselt ostjat ei leiduks ja lõpuks peaks pankrotihaldur tee nullhinnaga ikkagi vallale, tõsi, koos väljaehitamiskohustusega, üle andma. Kas see eeldab planeerimisseaduse muutmist, sest pankrotiseadusest ei õnnestunud vastavat vihjet leida?
- Tee vajadus tuleneb maakorraldusest (üks maaüksus on tükeldatud, oletame et ilma detailplaneeringuta) ja maa müügist (üks maaomanik on müünud osa oma maast) ja seejuures ei ole lahendatud ühe (või enama) maaüksuse omaniku otsest juurdepääsu avalikele teedele. Kurioosumina on mõnikord ohvriks jäänud algse maaüksuse omanik, kes on müünud maaüksuse, mille kaudu ta seni pääses avalikele teedele (tuginedes suulisele kokkuleppele ostjaga, kes aga peagi ostetu edasi müüb). Kõiki neid juhtumeid tuleks aga pidada KOV veaks, sest maakorraldusseaduse järgi tuleb tagada igale maaüksusele juurdepääs. Võimalik, et selleks peab ka detailplaneeringu koostama, kuid oletame lihtsamat protsessi. Kindlasti on osa vastutusest ka notaril, kes tehingu juures pole osapooltele selgitanud teeühenduse olulisust ja võimalikke probleeme.
- Avalikus kasutuses eratee – vald ja tee ning maa omanik on omavahel jõudnud kokkuleppele mille järgi omand jääb maaomanikule, kuid kõik teega seotud õigused ja kohustused antakse üle omavalitsusele. Reeglina on see ka mõistlik juhul, kui konkreetne teelõik teenindab enamat kui kahte majapidamist. Siin ei saa tee omanik mingit kompensatsiooni tehtud kulude eest, kuid samas lepingu lõppedes on ta ikka omanik ja kui vald lepingujärgselt hooldust on teinud ja teed vajadusel remontinud, ei ole omandi väärtus oluliselt kahanenud.
- Kui teelõik teenindab vaid kahte majapidamist, saab tee ühiskasutust lahendada servituudiga, kuid siin on vaja meeles pidada, et servituut lahendab vaid ruumikasutuse õiguse (teekoridori kasutuse) ning ei eelda isegi mitte tee olemasolu, rääkimata mingitest õigustest/kohustustest tee ehitamise, hoolduse ja remondi suhtes. Need teemad vajavad lahendust samaaegselt servituudi seadmisega. Ja üldist raamistikku, sest ka servituudi puhul on vähemalt kaks osapoolt vastandlike huvidega. Mida siis teha nende teedega, mil on tegelikult avalik kasutus, kuid eraomand ja lepinguid pole
Esimene ja parim variant on avaliku kasutuse leping sõlmida. Nagu kirjas ka eespool. Kui seda (tasuta) lepingut ei taheta teha (sest sel juhul teeomanik ei saa ju raha), jääb üle sundvaldus või sundvõõrandamine. Mõlemad viivad ilmselt kohtusse.
Kui on selge, et vald on teinud mingi vea, on see ilmselt vaja heastada – mis tähendab et tõenäoliselt tuleb teed munitsipaliseerida (sundvaldus, sundvõõrandamine) mõistliku tasu eest. Kõikvõimalikud protsessid mis on suunatud avaliku raha kokkuhoiule, lähevad lõppkokkuvõttes kallimaks ja võtavad aega. Mõlemad osapooled kulutavad nii enda kui teiste aega ja raha – juristide, ekspertide ja kohtu peale.
Kuni tee staatus on eratee ja seal pole avaliku kasutuse lepingut, on tee omanikul alati õigus oma tee kasutamise eest tasu nõuda ja soovi korral ka tee avalik kasutus lõpetada, kasvõi teekonstruktsiooni kaitse argumendiga. Või püüda osaliselt katta kulusid tasulise parkimise kehtestamisega (Pirita juhtum) ehk läbipääsu tasu nõudmisega (mitmed Ivanišvili või Valdese nimedega seostatavad juhtumid). Et neid probleeme juurde mitte toota, vähemalt läbi arenduste (kipspõldude) tuleb seadusandlikku raamistikku täiendada, et mitte võimaldada planeeringujärgsetest kohustustest vabanemist läbi pankrotiprotsessi.
On võimalik ka eraomanikku survestada tee seisundinõuete (MKM M92) mittetäitmise sanktsioneerimisega, kuid see on kahe teraga mõõk, sest kohe saab eratee omanik ka vastukäiguna nõuda vallalt sama määruse täieulatuslikku täitmist avalikel vallateedel.
Milline on mõistlik tasu?
- Raamatupidamislik viis – ilmselt tuleb teeomanikul tõestada nii investeeringu maksumus kui tehtud kulutused (teehooldus, maamaks) ja nõuda nende katmist koos intressidega. Üks asi on seejuures selge – ei ole võimalik tugineda ehitustööde ühikhindadele või valla teehoolduslepingus fikseeritud ühikhinnale, sest suurte objektide ühikhinnad on selgelt madalamad kui väikestel. Suure objekti hinnaga lihtsalt ei ole võimalik konkreetset tööd tellida.
- Tehniline viis – selleks tuleks võrrelda kahte olukorda – konkreetse tee ala ja sellega piirneva loodusliku ala baasilt projekteerida tänastele nõuetele vastava uue tee nii, et maksimaalselt kasutatakse ära olemasoleva tee konstruktsioon. Vastus on siis kahe erineva konstruktsiooni ehitusmaksumuste võrdluses. Ilmselt piisab eskiisprojekti tasemel tehtud lahendist.